Aux termes de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, à peine de nullité de l'acte de cautionnement, la caution doit faire précéder sa signature :

• de la mention manuscrite du montant du loyer et de ses conditions de révision tels qu'ils figurent au contrat de location,
• de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de son engagement.

L'acte doit également contenir une reproduction manuscrite de l'alinéa premier de cet article 22-1.

Enfin un exemplaire du contrat de location doit être remis à la caution.

Le locataire doit disposer de revenus suffisants pour pouvoir faire face au paiement des loyers et des charges. Si le propriétaire a un doute sur la pérennité des revenus du candidat locataire, il demande à ce dernier qu'un tiers solvable se porte caution solidaire pour la durée du bail, notamment lorsque le locataire est jeune et qu'il est au début de son activité professionnelle. Cette pratique est tout à fait légale et courante.

Pour les personnes de moins de trente ans ou en situation de mobilité professionnelle, l'APEC 1% Logement peut se porter caution en garantie du paiement des loyers et des charges et, en plus, financer le montant du dépôt de garantie en prêtant les fonds, au moyen d'un crédit gratuit sur trois ans.

Toutes les informations sur ce dispositif, appelé LOCA-PASS, sont sur notre site : www.apec1.fr

Si l’acte de caution a été fait dans les règles, c'est-à-dire que la mention manuscrite au bas du contrat de la formule légale rappelant l'étendue de l’engagement a été effectuée, alors celui-ci est valable pendant toute la durée du bail (3 ou 6 ans) et il n’est pas possible de se rétracter. Le cautionnement est régi par les dispositions des articles 2011 et suivants du code civil, que l’on peut trouver sur le site officiel Légifrance à l'adresse suivante : www.legifrance.gouv.fr/html/frame_codes_lois_reglt.htm 

Il faut dès à présent adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, pour lui signifier que l’on n’entend pas poursuivre le cautionnement à l'issue du bail en cours.

Un changement de bailleur ne remet pas en cause les conditions générales des baux en cours. Si le locataire paie régulièrement son loyer, il est en droit de rester dans les lieux. La demande qui est faite n'est pas fondée.

Les charges locatives ne peuvent être connues avec précision qu’après arrêté des comptes de la copropriété. Les assemblées générales ont généralement lieu entre le mois d’avril et le mois de juin. Le bailleur ne dispose pas de montants précis avant cette date. Les charges peuvent donc être imputées sur le dépôt de garantie puisque le locataire est redevable de ces sommes.

Une fois les charges arrêtées, le locataire peut demander la justification précise des sommes retenues, il a le droit de connaître le détail des charges dites " récupérables ".

La taxe d’enlèvement d’ordures ménagères est due par le locataire. Elle est imputée au locataire au prorata des mois d’occupation du logement. Si le locataire ne s’en est pas acquitté alors elle peut être déduite du dépôt de garantie.

Le bailleur doit s’assurer que le locataire est en en règle avec l’administration fiscale quant au paiement de la taxe d’habitation. Si la taxe d’habitation de l’année en cours n’est pas encore exigible, il suffit de lui envoyer une attestation, faite par le centre des impôts dont dépend le logement occupé, qui précise que l’on a signalé son départ et donné sa nouvelle adresse.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie doit être remboursé " dans un délai maximal de deux mois qui suivent la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. "

Le dernier alinéa du même article précise qu’" à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie […] produit intérêt au taux légal au profit du locataire ".

Le locataire doit donc adresser dans les meilleurs délais une lettre au bailleur le mettant en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, de lui restituer sous huit jours le montant du dépôt de garantie et qu’à défaut de remboursement, il exigera en outre, au besoin par voie de justice, le versement d’intérêts au taux légal sur les sommes qui lui reviennent.

Lorsque les réparations locatives, à la charge du locataire, n'ont pas été effectuées, le bailleur peut imputer le coût de ces travaux sur le dépôt de garantie. Il peut y imputer une provision pour régularisation des charges. Mais le bailleur ne peut retenir une somme sur le dépôt de garantie qu’en présentant les justificatifs des dépenses réellement engagées.

Si le bailleur ne peut présenter de facture, le locataire peut lui réclamer le remboursement des sommes retenues indûment. Il convient de mettre le bailleur en demeure de rembourser sous huitaine les sommes dues, en précisant bien qu’il en sera exigé le paiement par toutes voies et tous moyens de droit, en principal et intérêts calculés au taux légal dès le jour de la réception de la mise en demeure.

 Les intérêts de retard sont calculés à partir de l’envoi de la mise en demeure de payer.

Il faut produire cette créance le plus vite possible auprès du représentant des créanciers, afin d’être inscrit dans la masse des créanciers chirographaires (ce sont les créanciers qui ne disposent pas d’un privilège, comme une hypothèque ou une créance de salaire par exemple).

Les chances de récupérer cette créance sont minces : la plupart du temps la vente des actifs couvre à peine les frais et les créances privilégiées.

La somme représentative de deux mois de loyer versée à titre de dépôt de garantie à l'entrée dans les lieux sert à couvrir d'éventuels frais de remise en état du logement qui incomberaient au locataire ou à assurer la régularisation des charges locatives. En aucun cas il ne peut servir à couvrir le ou les loyers échus pendant la période de préavis.